אתם עומדים לפני רכישה של דירה ומתלבטים מה כדאי דירה מקבלן שנבנת או דירה יד שניה? החלופות של לרכוש דירה חדשה מקבלן לעומת דירת יד שנייה, יש בה יתרונות וחסרונות, אבל אם החלטנו לרכוש דירה חדשה רצוי שנערוך כמה בדיקות קודם שחותמים על הסכם הרכישה.
דירה חדשה לרוב קונים על הנייר, למעשה הדבר היחידי לנגד ענינו הוא ההדמיה שמציג הקבלן, בדירה מקבלן קשה לדעת מה יהיה המוצר המוגמר וכיצד הוא משתלב במרקם הסביבתי. היכן יעבור הכביש, מהיכן הכנסיה לחניה ומה יהיה בסמוך לבית שלנו, האם יהיו גנים ובניינים, היכן יהיה בית הספר והגנים לילדים. לכן ראשית להתעניין אצל הקבלן וככל שצריך ללכת לעירייה לבדוק את התכנון הסביבתי ומה צפוי להיות בסמוך לבניין בו אנו מעוניינים. כדאי לקבל כמה שיותר מידע על מנת לא להיות מופתעים בעתיד מפני דבר שלא צפינו אותו. חשוב להגיע אל המקום ולראות את האזור, אם יש שטח ריק מסביב לבנין שבונים חשוב לבדוק מה יבנה ובאיזה גובה.
הנושא השני שיש לבדוק הוא הקבלן – כדאי שנכיר את הקבלן. האם הוא רשום במרשם הקבלנים – פנקס הקבלנים והאם יש לו רישיון קבלן בתוקף. לא מומלץ להתפשר על דבר זה הואיל והוא בעל השלכות. כך גם לגבי קבלני המשנה שלו – האם הם בעצמם קבלנים רשומים, או רק כאלו שהכריזו על עצמם כקבלנים. לא להתבייש ולברר האם הקבלן כבר בנה בניינים בעבר, ואף ללכת ולראות אותם, את איכות הבנייה, את הגימור הסופי.
ניתן גם לחפש תביעות נגד הקבלן וללמוד מהן הרבה על התנהלותו. לא תמיד אפשרי אבל כדאי לנסות לשאול אצל דיירים שגרים בדירות שלו, על מצב הדירות, והאם יש להם תלונות על איכות הבנייה וכיצד הקבלן מתייחס לתלונות שמופנות אליו. יש בכך ללמד מה אולי צפוי לנו בעתיד מאוד מול הקבלן. לבדוק קיימות נגדו תביעות, הוצאה לפועל, עמידה בהתחייבויות וחוזקו הכלכלי. אנו מעוניינים בקבלן שיכול ומסוגל לסיים בנייה מבלי לפשוט רגל ולהותיר אותנו עם הבטחות שלא ימומשו. נושא לבדוק שלקבלן יש בנק מלווה שמכסה בעתיד יש בעיות.
בדרך כלל איש לא עושה זאת ואנו מקבלים כמובן מאליו את העובדה שהקבלן בעל חזקה
בקרקע ומציע למכירה דירות. חשוב מאוד שלא לקבל זאת כמובן מאליו ולבדוק מה הן
זכויות הקבלן בקרקע. האם הוא הבעלים, האם זכויותיו רשומות ומה בכלל זכויותיו בקרקע.
הדברים משליכים על רישום הזכויות של רוכש הדירה. ככל ומוכר הדירה אינו רשום,
או זכויותיו לא שלמות, הרי שהעברת הזכויות לרוכש הדירה היא בעיתית. נפוץ מאוד
שקבלנים שלא שילמו מיסי מקרקעין, נמנעה זכותם מלרשום בעלות בקרקע ולפיכך
נמנעת גם הדרך להעביר בעלות אל רוכש הדירה. לא היינו רוצים לגלות זאת לאחר
שכבר שילמנו את מלוא תמורת הדירה ולהווכח בבעייה זאת, וכבר קרו הרבה מאוד מקרים בעבר.
כל בנייה מחייבת היתר בנייה שמותאם לתוכנית. יש לבקש מהקבלן לראות את היתר הבנייה ואם הוא מסרב, ניתן לברר ברשות המקומית ולקבל את כל הליכי הבנייה בגין אותו בניין. אם נגלה שאין היתר בנייה, או שקיימת חריגה מהיתר, כדאי לשקול היטב מלכתחילה האם לרכוש את הדירה, וזאת על אף הבטחות הקבלן שמדובר בתקלה זמנית וזאת הולכת להיפתר בקרוב, גם לבניין בו רוצים לרכוש דירה חייב שיהיה היתר בנייה, אחרת מדובר בבנייה לא חוקית.
ככל שנצמצם אי וודאויות מראש, כך נחסוך אי נעימויות ועימותים בהמשך. אתרי בנייה של בניינים חדשים מצויים לרוב, ועל הקבלן לדעת שאם לא ימציא לנו את המבוקש ולשכנע אותנו, הרי שיש אלטרנטיבות אחרות ואולי מועדפות אצל קבלנים אחרים מתחרים.
מאמר זה אינו מהווה יעוץ או תחליף לייעוץ
המאמר נכתב על ידי עו"ד שוקי ג'אנה
