רכישת דירה היא העסקה הדגולה של חיינו, אנו יכולים לבחור לרכוש דירה יד שניה או לרכוש דירה מקבלן . לכל אחת מהבחירות יש יתרונות וחסרונות, וחייבים להבין את המשמעות של כל בחירה. היתרון הבולט של דירה מקבלן היא שהדירה חדשה ואין חשש לצנרת פגומה, אבל תצטרכו לעיתים לחכות שהדירה תהיה מוכנה שנה ואף שנתיים לעומת זאת והיתרון של יד שניה שהכל מוכן ומהרגע הכניסה ניתן לגור בדירה מבלי לרדוף אחר אנשי מקצוע שונים, אבל יתכן שבעתיד תגלו את החסרונות של הדירה שלא יכלתם לדעת בעת הרכישה כגון צנרת ישנה או שיש להחליף את החשמל בבית.
רכישת דירה, בין אם מדובר בדירה יד שניה או דירה מקבלן מחייב אתכם לבדוק נושאים רבים ויש להתחיל כמובן בשאלה מהו התקציב שלכם. תקציב לדירה אינו מסתכם רק מה מחיר הדירה אלא יש לקחת בחשבון שלצד מחיר זה יש להוסיף הוצאות רבות חלקן ידועות לכם כגון תשלום לעורך הדין, מדד תשומות אם הדירה מקבלן, יועץ משכנתאות פרטי, מתווך אם מדובר בדירה יד שניה, הוצאות על הדירה, התקנת מזגנים, חיבור למים, חיבור לגז ועוד.
רבים גם אינם יודעים בפועל כמה כסף בדיוק יש להם לקראת המהלך של רכישת הדירה: חסכונות, קופת גמל, השקעות, הלוואות או חובות ולכן חשוב לבדוק היטב מהו התקציב שלכם לפני הרכישה ולבדוק מהי היכולת הכלכלית שלכם להחזר המשכנתא. ולהשאיר טווח ביטחון להוצאות בלתי צפויות. משכנתא היא עבור רבים חלק בלתי נפרד מרכישת הדירה, ולכן ראשית יש לפנות לבנק לבדוק על אישור עקרוני לקבלת משכנתא וגובה המשכנתא שהבנק מאשר לכם. לאחר מכן תוכלו לפנות לשירותיו של יועץ משכנתאות פרטי או לפנות למספר בנקים ולבדוק על סוגי משכנתאות ומסלולים. בבחירת המשכנתא חשוב לקחת בחשבון מהי היכולת ההחזר שלכם ובהתאם לזאת לבחור את המשכנתא המתאימה לכם בהתם לסגנון החיים שלכם. קחו בחשבון שמחיר הדירה מחייב להביא הון עצמי של לפחות 25% מערך הדירה וללא הון עצמי לא תוכלו לרכוש דירה שהיא מעבר להון העצמי שלכם. ישנם מקרים שהבנק לא יאשר לכם משכנתא גבוהה גם במידה שיש לכם הון עצמי אם הוא יראה שאין לכם יכולת החזר בהתאם לגובה השכר שלכם.
.
דירה מקבלן לעומת דירה יד שנייה
דירה מיד שניה היא דירה שקל יותר לבחון פרמטרים כגון פיתוח האזור, קירבה לבתי ספר ולתחבורה. ניתן לראות את מצב השכונה ויכולים אף ללמוד על השכנים. דירה מקבלן לרוב נקנה על הניר ולא נוכל ללמוד על האזור מאחר שהאזור עדין לא מפותח ונראה כאתר בניה, פעמים רבות גם תיכנסו לדירה שעדין אין פיתוח סביבתי. לא פעם הרכישה מתבצעת על הנייר וניתן לראות רק הדמייה.
אם החלטתם לקנות דירה מקבלן חשוב ללמוד על הקבלן, תוכלו לחפש מידע באינטרנט, לראות בניינים שבנה, לקרוא על ביקורות ועודץ
לאחר שבחרתם את הפרויקט ישנם מספר שלבים שחייבים לעשות עד לחתימת החוזה.
שלבים בדרך לרכישת דירה חדשה
לרוב קניה מקבלן היא על הנייר ולכן ההמלצה שלנו לנסות להגיע למקום לראות בניינים ליד , כיוונים, ורק אחר כך לבדוק על הפרויקט עצמו, כמה קומות, כמה מעליות, האם יש שטחים משותפים, כמה דירות בכל קומה? האם יהיו חנויות בבניין?
לא פעם הקבלן מציעה את הדירות אבל הוא היזם ויש חברה שבונה ולכן חשוב לבדוק על החברה שבונה את הבניין. בדקו מי בונה את הבניין וכמה זמן עד לקבלת המפתח. עברו על תוכניות הדירה, האם יש בשירותים חלון? האם החלוקה של הבית טובה והגיונית או שיש שטחים לא מנוצלים? מה גודל החדרים?
בידקו אם יש בנק מלווה לקבלן, אם אין בנק מלווה עדיף לא לקנות. בנק מלווה יבטיח כי במקרה שהקבלן לא יסיים את הבניין מסיבות שונות הכסף שלכם מובטח והבנק ידאכ לסיום הבניה.
לבדוק כמה שיותר פרטים על הפרויקט ועל הקבלן.
בעלות על הקרקע – חשוב לבדוק שחברת הבנייה היא בעלת הקרקע ושאין שעיבודים על הקרקע או עיקולים. המשמעות היא שלא תוכלו להעביר את הדירה על שמכם. ישנם מקרים שמדובר בעסקאות קומבינציה, יש לבדוק אם רשומה הערת אזהרה לטובת היזם, ובעתיד שהדירה תעבור אליכם שהיזם רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתכם. בדקו שניתן לרשום הערת אזהרה על הנכס ואין מגבלות כלשהן.
בדיקת הסביבה ותוכניות וועדה המקומית – פיתוח עירוני יבטיח כי האזור יהיה עם גנים ובתי ספר, מרכז קניות בסביבה ותחבורה ציבורית נוחה ונגישות לצירי תנועה מרכזיים. תכנית מתאר עירוני יספר לכם על פרויקטים שעתידים להיות בעתיד הקרוב, כך שאם קניתם דירה עם נוף פתוח לא תרצו לגלות שעוד כמה שנים מתוכנן להקים מגדל שיחסום לכם את הנוף.
היתר בנייה – היתר בנייה משמעו שהקבלן קיבל אישור על הבניה לפי המפרט שהוא מציג לכם, לא פעם קבלנים מנסים לשנות את התוכניות לפני הבניה, על מנת למקסם את הרווחים, להוסיף קומות או לשנות את גודל הדירות. חשוב לבדוק שיש היתר בניה המאפשר לבנות על פי אישור הרשויות. ובמידה ואין היתר מהרשויות בדקו כמה זמן לקבלת ההיתר, ושיש לכם זכות ביטול לאחר תקופה זו, במידה ולא התקבל בה היתר בנייה.
מפרט טכני ותכנון הדירה – מה כלול בדירה? מה גודל החדרים? ומה גודל הדירה? כמה שירותים ואם יש חדר ארונות? אלו מוצרים מובטחים לכם. כל אלה יהיו רשומים בחוזה, חשוב לבדוק שאכן כל מה שהובטח רשום.
חשוב להבין ולהפנים שעל מחיר הדירה, יש להוסיף ההוצאות שלכם שונות כגון: תשומות בניה, מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, עלויות מעבר ושיפוץ.
חוזה מול הקבלן – זה בעת חתימת חוזה כדאי שייצג אתכם עו"ד מקרקעין מטעמכם, לא פעם ינסו להציג לכם שזהו חוזה אחיד ואין מה לשנות או שיציעו לכם שעורך דין של הקבלן ייצג גם אתכם באותה עסקה. אבל קחו בחשבון שהוא מייצג את הקבלן ולא אתכם. זו זכותכם להביא עורך דין מטעמכם. שכ"ט עו"ד הוא לרוב בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הדירה החוזי; אתם אמורים לשלם מחצית מזה לעו"ד של הקבלן. חשוב להדגיש – יש בעצם מעין שני תשלומים לעורכי דין ברכישת דירה מקבלן – העו"ד שלכם, וכן עו"ד של הקבלן שאחראי על הרישום בטאבו.
