שיפוץ הבית במסגרת תמ"א 38 אמורה להיות עסקה שכולם מרוויחים בה הדייירים מרוויחים חיזוק המבנה, תוספת של חדר ומרפסת והקבלן מרוויח מספר דירות שיכול למכור אותן. עם התחלת התוכנית קמו חברות רבות המציעות לבניינים לעשות תמ"א 38. רוב הדירות היו במרכז הארץ שערך הדירות יקר. לצד אלו קמו חברות שתפקידן היה לאתר בניינים שדייריהם מעוניינים בתמ"א 38. למעשה חברות אלו קישרו בין הדיירים לקבלן שהם גוזרים עמלה על העסקה.
.המאמר נכתב באדיבות שוקי ג'אנה
חברות מארגנות תפקידן להביא את הדיירים לקראת חתימה, לצד אלו יש חברות שהם אלו שעושות את התמ"א. ניתן למצוא חברות מארגנות וחברות יזמיות, לכל אחת מהן ישנותפקידים שונים וכל חברה ניגשת אל העבודה באופן אחר. מהם ההבדלים בין החברות השונות? וכיצד הדיירים יכולים להבטיח שלא תפלו אל תוך הסכסוכים בין החברה המארגנת לחברה היזמית?
חברה מארגנת
חברה מארגנת פועלת לשם מציאת בניינים שהינם בעל פוטנציאל לתמ"א 38 . מטרת החברה לרתום את הדיירים להסכמה לפרוייקט. ישנם מקרים שהדיירים הם אלו שפונים אל החברות המארגנות ומבקשים מהם שיקחו את המושכות לניהול הפרויקט שלהם, ללמוד על הדרכים להביא לסבירות של התהליך, ללמוד על התנגדויות של שכנים, לסייע להם להבין על התהליך ועל הזכויות שלהם בתהליך. וכן מסייעת בבחירת אנשי מקצוע שילוו אותם במהלך התהליך ועד סופו כגון עו"ד, קבלנים ועוד. חברות אלו מקבלות את שכרן מהקבלן, בפועל אינן לוקחות סיכון כלכלי פרט לזמן שהם השקיעו בפרויקט. לרוב שכרן עומד על כ- 3 % לערך ממכירת דירות הקבלן.
חברות יזמיות
חברות יזמיות הן אלו המנהלות בפועל את הפרויקט, הן מאתרות את הבניינים , הן דואגות להחתים את הדיירים והן הנושאות בכל העלויות, דואגות לכל האישורים ומעסיקות קבלנים לפי הצורך עד להשלמת הפרויקט.
חברות סמי ייזמיות
חברה סמי ייזמית אינה מסתפקת רק במציאת הנכס וארגון הדיירים אלא היא לקוחת את הפרויקט צעד קדימה ודואגת לאישורים הנדרשים לפרויקט לרוב עד לקבלת היתר הבניה. לאחר השגת ההיתר היא הפונה אל קבלן שיתקשר בהסכם נפרד מול הדיירים. החברה הסמי יזמית היא המשלמת את האגרות והקבלו הוא הנושא בעלויות החיזוק, בונה על חשבונו ומוכר את הדירות החדשות. את שכרן יקבלו מהקבלן שלרוב יהיה סכום קבוע או שיקבלו את שכרם מתקבולי מכירות הדירות.
חברות או יזמים פרטיים שתפקידם רק לאתר המבנים את המתאימים לביצוע תמ"א ולהחתים את הדיירים על ההסכם הראשוני, וזאת במטרה למנוע מהדיירים להתקשר עם חברות אחרות. חתימת הדיירים מאפשרת לחברות אלו להתקשר מול יזמים ולהציע להם את הבניין תמורת כסף.
.
במי לבחור?
הכנת הבנין לתמ"א לא תמיד פשוטה, נדרש הרצון של רוב הדיירים ולא לכולם מתאים להיות בתוך מבנה של בנייה במשך שנתיים ויותר. באינטרנט ניתן למצוא כתבות רבות על ליקויים במהלך הבנייה, ביוב שעולה על גדותיו, ניתוקים של מערכת החשמל ועוד. מעבר לכך הדיירים חייבים לקחת עו"ד מטעמם שיבדוק את התנאים של החוזה ולוודא שהקבלן עומד בתנאי החוזה. לכן הבחירה של איזו חברה להתקשר חשובה, אחרת ניתן ליפול בסכסוכים שבין החברה היזמית לזו של הקבלן שאינו מוסיף להתקדמות הפרויקט.
המאמר נכתב באדיבות שוקי ג'אנה
